作者 | 张素华

湖北省十堰市中级人民法院破产庭庭长

房地产开发企业破产案件中，常见房地产开发企业向购房人代收住宅专项维修资金等必要办证费用，其在代收后既未设立专项户头进行单独管理，也未及时向行政主管部门缴纳，而是与开发企业财产混同管理。在债务人出现破产原因后，无法向购房人返还或代购房人向行政主管部门缴付相关费用。进入破产程序后，购房人所缴纳的住宅专项维修资金应被认定为何种性质的权利？可否优先受偿？对此，有必要从法律规定及立法意图出发，结合住宅专项维修资金立法、优先债权性质、债权清偿顺序等进行分析。

司法实践中，对于房地产开发企业代收的住宅专项维修资金在破产程序中的权利性质以及清偿顺位，存在不同的观点。有的法院将住宅专项维修资金划入共益债务的范畴之内，优先于普通破产债权进行清偿。如浙江省高级人民法院发布的2019年破产审判十大典型案例之六“湖州汇泰置业有限公司破产清算案”，成都市新都区人民法院（2022）川0114破9号之四等。有的法院出于保护处于弱势地位的购房人利益和维护生存权的考虑，认为房地产开发企业代收的住宅专项维修资金，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）第2条的规定，属于购房者优先债权。如（2019）黔0523破5号重整案，郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191破3-22号破产财产分配方案，安徽省蚌埠市中级人民法院（2023）皖03破2号重整案等。有的法院则对住宅专项维修资金，比照税款债权的清偿顺位进行清偿。如盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991破7号重整案。亦有法院将破产企业代收的住宅专项维修资金认定为普通债权。

此外，部分法院在破产案件中并未对住宅专项维修资金的权利性质进行界定，而是聚焦于购房人权益实现的具体途径，有的允许购房人就住宅专项维修资金行使取回权。持此观点的主要有（2021）云0102破1号重整案、四川省巴中市中级人民法院 （2022）川19破12号之六民事裁定书等。也有观点认为，应由管理人预留资金优先代付。比如《北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法》第9条规定：“企业宣告破产前，依据有关规定从售房款中按比例提取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）不属于企业破产财产，在非经营性资产移交时由破产清算组将其移交接收单位或业主委员会管理。接收单位未成立物业管理机构或者业主委员会的，应由破产清算组将其转存至相应的住房资金管理机构监督使用，专款专用。企业宣告破产时，维修基金未按规定提取，或提取后被挪用的，由破产清算组在破产财产清偿分配前从破产财产中优先提取，随非经营性资产一并移交接收单位。”这些实践中完全不同的做法，充分说明了各地法院对住宅专项维修资金的权利属性存在不同认识，亟须从法理上进行分析，以统一认识并统一裁判规则。

《民法典》第281条对住宅专项维修资金进行了规定，在吸纳原《物权法》第79条的基础之上，进行了三处修改：一是将维修资金的使用范围由“电梯、水箱等共有部分的维修”变为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”；二是规定建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布；三是规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。《民法典》第281条第1款规定了维修资金的性质与用途。关于维修资金的性质，其属于业主的共有财产，不能处分、转让及分割为业主所有的份额；关于维修资金的用途，必须基于特定的目的，专款专用，即用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用，特别是不能作为业主委员会承担责任的财产。如此，既能为建筑物及其附属设施的重大修缮提供资金保障，也能保证维持业主正常的居住和生活条件。

从上述规定可以看出，住宅专项维修资金具有如下属性：第一，特定性。住宅专项维修资金虽然在管理上被房地产开发企业混同管理，但房地产开发企业在收取住宅专项维修资金时，其法律地位只是代收者。该笔资金具有独立于房地产开发企业财产的属性，理应专户管理，并与房地产开发企业的财产相独立，从而具有特定性。第二，专属性。住宅专项维修资金属于建筑物专用的保障资金，无论是使用范围还是使用条件都非常具体明确，说明该资金的使用目的是特定的，只能服务于建筑物的维护和保养，相当于建筑物的“养老金”，从而具有专属性。第三，附随性。住宅专项维修资金是附属于房屋的，是为办理房屋产权证而缴纳的，其目的也是维护房屋的正常运转，与房屋具有一体性和不可分割性。此时住房专项维修资金的归属理应与房屋的权属保持一致，即住宅专项维修资金随房屋的移转而移转，属于物权请求权的范畴，是为保障物权的完满状态而不可或缺的请求权。综上，住宅专项维修资金与房屋具有一体性和不可分割性。

住宅专项维修资金在破产程序中的权利认定及处理，应根据房屋是否已经或者能够交付/不能交付予以区分。如果房屋已经或者能够实际交付，即便客观上专项维修资金与房屋开发者的财产发生混同，也应从破产财产中予以剥离，不列入破产财产。如此方能体现住宅专项维修资金与房屋的一体性关系，此时购房人对其享有附随于房屋的物权请求权，可以直接请求返还。虽然货币具有一般等价物的属性，但可以通过人为拟制的方法将之特定化，并从债务人破产财产中予以剥离。如果房屋无法交付，住宅专项维修资金这一原本附属于房屋的物权请求权，则因房屋不能交付转化为购房者债权，应与其他购房者债权同等对待、一并处理。

购房者债权不同于普通债权，最高人民法院《优先受偿权批复》首次赋予了购房者债权以优先受偿地位，并确立了购房者债权、建设工程承包人优先受偿权、抵押权、其他债权的清偿顺位，体现出保护购房者生存权的价值理念。《优先受偿权批复》之后的司法解释，继续贯彻该价值理念，2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》进一步提出了对善意购房者的生存利益的保护。2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予购房者债权以超级优先权的地位，可以排除案外人执行异议之诉的强制执行。2023年《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》将“以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”的购买人认定为商品房消费者，扩大了购房人的范围。回溯购房者债权的优先性的形成以及发展，不难发现，规则本身虽然并未提及购房人的生存权保护，但其背后始终隐藏着保护处于弱势地位的购房人的生存权益的价值预设。因此，住宅专项维修资金虽非住宅本身，却是满足住户住宅需要的必要保障资金，是住宅居住功能的必要延伸与拓展，与住户的居住权、生存权密切相关，应与购房者债权处于同一受偿地位，具有优先受偿性。如果房屋不能交付，该住宅专项维修资金则计入购房者债权，赋予该权益以优先清偿顺位，既符合维修资金权益负有业主“生存权、居住权”的本质属性，也维护了法律的公平正义价值观。

来源：中国社会科学网